Penjelasan singkat istilah hukum, pajak, dan prosedur yang sering muncul dalam lelang properti di Indonesia.
APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan)
Akta notaris yang jadi dasar hukum penjaminan properti ke bank/kreditur. Kalau debitur wanprestasi, APHT (bersama SKMHT) jadi dasar bank mengajukan eksekusi lelang ke KPKNL.
Pajak daerah atas perolehan hak properti, termasuk lewat lelang. Ditanggung pemenang lelang, dihitung dari NPOP (harga lelang atau NJOP, mana yang lebih tinggi) dikurangi NPOPTKP, dikali tarif (umumnya 5%, beda per daerah). Wajib lunas sebelum balik nama.
Harga pembukaan minimum lelang, ditetapkan penilai publik (KJPP) berdasarkan kondisi pasar dan aset — bukan harga jual final. Peserta menawar di atas harga limit; pemenang adalah penawar tertinggi.
Lembaga independen bersertifikat yang menetapkan harga limit lelang lewat penilaian metodologis atas kondisi fisik, lokasi, dan pasar aset. Hasil penilaian KJPP jadi dasar objektif harga limit, bukan angka sepihak dari bank/penjual.
Pajak final terpisah dari BPHTB, ditanggung pemenang lelang saat balik nama, dihitung dari NPOP dikali tarif (umumnya 2.5% untuk properti umum). Wajib disetor sebelum risalah lelang bisa dipakai proses sertifikat.
Dokumen resmi hasil lelang yang diterbitkan pejabat lelang (KPKNL) — berfungsi sebagai pengganti akta jual beli (AJB) dan punya kekuatan hukum setara. Jadi syarat wajib proses balik nama sertifikat di BPN.
Dokumen dari BPN yang menyatakan status hukum tanah (bebas sengketa, status hak, dll), sering diminta sebagai syarat sebelum ikut lelang aset properti tertentu.
Setoran wajib peserta sebelum ikut penawaran, umumnya 20-30% dari harga limit, via virtual account. Dikembalikan penuh (100%) dalam 3-5 hari kerja kalau kalah lelang; jadi bagian pembayaran kalau menang.
Beda mekanisme, asal aset, dan prosedur meski sering dianggap sama — lelang KPKNL dijalankan lembaga negara (Kementerian Keuangan) buat aset sitaan/jaminan bank, lelang BUMN dijalankan internal perusahaan negara buat aset milik BUMN sendiri.